Questions-réponses : Réussir dans l'immobilier commercial, même dans une économie en berne

Questions-réponses : Réussir dans l’immobilier commercial, même dans une économie en berne

La location à New York a longtemps été une lutte, mais récemment, les coûts ont grimpé en flèche, bondissant en moyenne de 20,4 % au cours du seul deuxième trimestre de 2022, selon le site Web de recherche de logement StreetEasy. — © AFP

Pour le secteur de l’immobilier commercial, le travail acharné fait toujours partie de l’équation. Cela n’a probablement jamais été aussi vrai que lorsqu’un pays est dans une « économie en déclin ». Malgré les fluctuations économiques, certains chefs d’entreprise sont capables non seulement de survivre, mais aussi de prospérer dans de tels environnements.

Pour discuter des tendances actuelles de l’immobilier commercial à New York et dans le monde, Digital Journal s’est entretenu avec Henry Stimler, directeur général exécutif de Newmark, une société mondiale d’immobilier commercial dont l’équipe a financé 4,4 milliards de dollars de transactions rien qu’en 2022.

Digital Journal : Comment avez-vous conclu autant de transactions en 2022 à la lumière de la hausse des taux d’intérêt qui refroidissait le marché ?

Henry Stimler : Notre équipe couvre certains des acheteurs et des vendeurs les plus actifs de Multi-Family, nous n’attendons pas simplement que les offres nous parviennent, nous sommes très actifs du côté de la mise en relation. En 2022, même avec la hausse des taux d’intérêt, nous avons facilité et financé 4 portefeuilles monstres totalisant plus de 2 milliards de dollars. L’esprit d’entreprise et le désir de trouver des moyens de générer des revenus pour nos clients nous ont permis de conclure de nombreuses transactions malgré un environnement difficile.

Une maison multifamiliale est un bâtiment unique qui est divisé pour accueillir plus d’une famille vivant séparément.

DJ : Il y a un débat pour savoir si nous entrons dans un marché baissier. Certains analystes disent que la récession ne vient pas. Que vois-tu?

Stimler : Nous sommes dans un marché baissier, vous ne pouvez pas augmenter les taux d’intérêt 7 fois et vous attendre à ce que le volume des transactions reste le même. Cela dit, sommes-nous vraiment en récession alors que nous avons le marché du travail le plus fort et le taux de chômage le plus bas ? C’est très difficile à dire. Je ne pense pas que nous soyons en récession, mais nous vivons une période incertaine et les transactions ont ralenti.

DJ : Votre entreprise a récemment conclu un prêt d’un demi-milliard de dollars pour une conversion massive de bureaux en logements dans le quartier financier de Manhattan. Ces conversions deviennent-elles plus fréquentes suite à la pandémie ?

Stimler : Je pense que vous en verrez davantage parce que le COVID-19 a lancé la tendance au travail à domicile qui ne semble pas vouloir disparaître de si tôt. Les propriétaires de bureaux avec de nombreux postes vacants devront donc faire preuve de créativité avec leurs espaces. Bon nombre de ces bureaux se trouvent dans des marchés de premier ordre qui pourraient se prêter à des conversions. Le besoin de logements étant à son plus haut niveau, cela pourrait être un bon moyen de réutiliser un espace mort. Cependant, comme la plupart des bureaux ont de grandes plaques de sol, ce qui ne se prête pas à la conversion d’appartements car vous avez besoin de lumière et d’air, les bureaux avec des atriums intérieurs seront les plus susceptibles d’être convertis.

DJ : Comment la baisse des prix des maisons affectera-t-elle le marché de l’immobilier multifamilial en 2023 ?

Stimler : Je ne pense pas que la baisse des prix des maisons affectera le marché parce que le coût n’est pas compensé puisque l’emprunt immobilier est si élevé. Au contraire, cette barrière à l’entrée (taux d’intérêt élevés) devrait être un boom pour les appartements, car davantage d’acheteurs resteront locataires plus longtemps.

DJ : Freddie Mac prévoit que le taux d’inoccupation multifamiliale atteindra 5,1 % d’ici la fin de l’année 2023. Comment comptez-vous y remédier ?

Stimler : C’est assez modeste, en fait. Freddie souscrit déjà à une vacance de 5%, donc 5,1% n’est pas un changement massif. Je pense que le coût de construction et le coût d’emprunt pour construire seront si élevés qu’il y aura moins de constructions, ce qui profitera aux propriétaires d’immeubles multifamiliaux existants. Cela, avec moins de personnes qui achètent des maisons, signifiera une plus grande demande de multi. Cependant, les loyers ont augmenté de manière incroyablement élevée, donc je pense que nous verrons une stabilisation de la croissance des loyers.

DJ : Pouvez-vous nous dire quelles sont les offres intéressantes qui vous attendent ?

Stimler : Nous avons un refi de 490 millions de dollars d’un accord de développement à venir. Nous avons financé le prêt de construction initial et maintenant que la transaction est conclue, nous le convertissons en un prêt permanent. C’est toujours incroyable de faire un aller-retour avec un accord, et cet accord était à Boca, en Floride, qui est en feu depuis covid. Nous avons également un prêt de construction de 176 millions de dollars pour un développement dans le Queens, ainsi que des travaux sur un portefeuille de 700 millions de dollars, donc beaucoup de fers au feu.

DJ : Depuis que vous faites des affaires dans tout le pays, où d’autre aux États-Unis – en dehors de New York et de Miami – a-t-il eu une affaire intéressante ?

Stimler : Je suis un grand fan du Midwest. C’est lent et régulier, qui gagne toujours la course. Les gens ne devraient pas dormir sur Columbus. C’est un marché fantastique avec une forte croissance de l’emploi et nos gars dominent le marché. George Skaff de Newmark détient 96% de part de marché là-bas et nous le couvrons du côté de la dette, nous aimons donc ce marché.

DJ : Quels conseils donneriez-vous à quelqu’un qui entre aujourd’hui dans l’immobilier commercial ?

Stimler : Je pense que c’est le bon moment pour trouver cette bonne affaire. De nombreux propriétaires seront obligés de vendre en raison des taux d’intérêt et du coût du plafond. Donc, il faut faire le travail mais il y a de bonnes affaires à acheter si vous pouvez les trouver.

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